ActualitésBaisse de la mise à prix d’un bien vendu en ventes aux enchères immobilières

La question de la réduction de la mise à prix dans les ventes aux enchères immobilières est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Dans quels cas peut-on légalement baisser le prix plancher d’un bien en cours de vente forcée ? Voici les deux situations prévues par le droit français.

Introduction

Dans quelles conditions une réduction de la mise à prix d’un bien vendu aux enchères immobilières peut-elle intervenir ?
En réalité, la notion de « réduction » s’entend ici comme la baisse du prix de départ lors de la (ou des) audiences d’enchères, si la première tentative de vente n’aboutit pas. Deux cas de figure doivent être distingués :

Le prix initial n’est pas contesté (pas d’insuffisance manifeste soulevée)

Le bien est mis aux enchères au montant fixé par le créancier dans le cahier des conditions de vente.
Si aucune enchère n’est portée à l’audience d’adjudication (personne ne se manifeste au prix plancher fixé), le juge constate le défaut d’enchères.

Dans ce cas (où le prix n’a pas été modifié par le juge), le CPCE prévoit que le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix initiale (cf. Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix, Voie d’exécution / Dalloz Actualité).

La vente est donc close à ce prix, le créancier devenant propriétaire du bien pour le montant de sa mise à prix.
Aucune réduction ultérieure n’est possible a posteriori, puisque la procédure d’adjudication s’est terminée, certes sans acquéreur tiers, mais par l’attribution du bien au créancier.

Le juge n’a pas la faculté de rouvrir les enchères à un prix inférieur dans cette hypothèse, sous peine de violer le cadre légal.
La jurisprudence récente a d’ailleurs censuré les juges qui tenteraient d’adjuger un bien en dessous de la mise à prix initiale fixée sans base légale :

Cass. 2e civ., 13 juin 2024, n° 22-10.790
En l’espèce, un JEX avait, faute d’enchères, adjugé le bien à un tiers pour un montant inférieur à la mise à prix prévue au cahier des conditions de vente (en abaissant d’office le prix en cours d’audience).
La Cour de cassation a annulé cette adjudication, la considérant comme un excès de pouvoir : le juge aurait dû respecter strictement le montant plancher initial et déclarer le créancier adjudicataire plutôt que de forcer une vente à prix réduit.

En somme, sans disposition expresse, aucune réduction du prix n’est permise après coup dans le cadre d’une saisie immobilière.

Le prix initial a été modifié par le juge (sur demande du débiteur)

Si le jugement d’orientation a relevé la mise à prix initiale jugée insuffisante, la situation est différente.
On se trouve alors avec un prix de départ plus élevé que celui proposé initialement par le créancier.

Le législateur a prévu que dans cette hypothèse, si la vente échoue à ce niveau relevé, le bien pourra être remis en vente immédiatement à un prix inférieur.

L’article R. 322-47 du CPCE dispose :

« À défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale. »

Autrement dit, le juge peut autoriser une réduction du prix lors de l’audience d’adjudication, puisque le prix de départ avait été imposé par lui et non par le créancier.
Dans ce contexte, la réduction vise à revenir progressivement vers le montant initial fixé par le créancier, qui constitue un plancher à ne pas franchir pour protéger ses intérêts (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix, Voie d’exécution / Dalloz Actualité).

Concrètement, le jugement d’orientation qui fixe une mise à prix plus élevée peut prévoir dans ses dispositions les paliers de baisse autorisés si aucune enchère ne se manifeste.

Le juge de l’exécution peut par exemple indiquer que :

« Faute d’enchères au prix de X €, le bien sera aussitôt remis en vente à la mise à prix réduite de Y € »,
et ainsi de suite, jusqu’à éventuellement retomber au prix initial du créancier.

Cette possibilité de baisse successive doit être prévue dès le jugement (ou dans le cahier des conditions de vente approuvé), afin d’être annoncée à l’audience de vente.

Elle s’explique par le souci d’efficacité : plutôt que de clore la procédure sur un échec, on donne une chance supplémentaire en baissant graduellement le prix pendant la même audience, pour tenter de susciter des offres.

Des limites strictes demeurent cependant :
Ces baisses ne peuvent jamais descendre en-dessous de la mise à prix initiale du créancier poursuivant. Le créancier est ainsi assuré qu’en cas d’absence totale d’enchérisseur, il récupérera le bien pour le montant qu’il avait lui-même fixé au départ.

Si malgré les baisses autorisées aucun enchérisseur ne se manifeste, le juge déclarera finalement le créancier adjudicataire au prix initial.

La réduction de la mise à prix dans une vente aux enchères immobilière n’est possible que dans le strict respect des règles du CPCE. Toute baisse en cours d’audience doit avoir été prévue dans le jugement d’orientation. Un avocat en voies d’exécution peut vous conseiller pour sécuriser votre stratégie, que vous soyez créancier ou débiteur.