Glossaire des Ventes aux Enchères Immobilières

Adjudicataire

Personne dont l’enchère est retenue à l’issue de la procédure de vente aux enchères. L’adjudicataire devient propriétaire du bien dès le prononcé du jugement d’adjudication, sous réserve du paiement intégral du prix et des frais.

Référence : articles L322-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Adjudication

Vente aux enchères judiciaires d’un bien immobilier, prononcée par le juge de l’exécution à l’issue de l’audience d’adjudication. La vente est attribuée au dernier enchérisseur ayant porté la plus haute enchère après extinction des feux.

Référence : articles L322-1 à L322-14 CPCE.

Audience d’adjudication

Audience publique tenue devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire, au cours de laquelle est procédé à la vente aux enchères du bien saisi. Les enchères sont portées par des avocats inscrits au Barreau du ressort de la juridiction.

Référence : article R322-26 du Code des procédures civiles d’exécution.

Audience d’orientation

Première audience de la procédure de saisie immobilière, tenue devant le juge de l’exécution. Le juge oriente la procédure vers une vente amiable autorisée ou une vente forcée, et statue sur les éventuelles contestations.

Référence : article R322-15 du Code des procédures civiles d’exécution.

Avocat porteur d’enchères

Avocat inscrit au Barreau qui porte les enchères pour le compte d’un client lors de l’audience d’adjudication. La représentation par avocat est obligatoire en matière de vente aux enchères immobilières.

Référence : article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution.

Adjudicataire défaillant

Adjudicataire qui ne paie pas le prix d’adjudication dans le délai de 2 mois suivant la décision définitive. Le montant du chèque de banque est acquis aux créanciers et la procédure de réitération des enchères est ouverte.

Référence : article L322-12 du Code des procédures civiles d’exécution.

Affichage légal

Publication obligatoire des annonces de vente aux enchères judiciaires au tribunal, à la mairie et dans un journal d’annonces légales, au moins un mois avant l’audience d’adjudication.

Référence : article R322-30 du Code des procédures civiles d’exécution.

Débiteur saisi

Personne contre laquelle est dirigée la procédure de saisie immobilière, en raison d’une dette non honorée vis-à-vis du créancier poursuivant. Il conserve la jouissance du bien jusqu’à la vente, sauf décision contraire du juge.

Référence : articles L311-1 et suivants CPCE.

Déclaration de surenchère

Acte par lequel un tiers (le surenchérisseur), dans les dix jours suivant l’adjudication, propose une enchère supérieure d’au moins 10 % au prix d’adjudication. La déclaration ouvre une seconde audience d’adjudication.

Référence : articles R322-50 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Distribution du prix

Procédure de répartition du prix de vente entre les créanciers du débiteur saisi, selon leur rang et la nature de leurs sûretés. La distribution intervient après le paiement intégral du prix par l’adjudicataire.

Référence : articles L331-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Décompte de 90 secondes

Délai légal entre chaque enchère à l’audience d’adjudication. Si aucune surenchère n’intervient dans ces 90 secondes, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

Référence : article R322-43 du Code des procédures civiles d’exécution.

Délai de grâce

Délai de paiement accordé par le juge de l’exécution au débiteur saisi, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Peut suspendre temporairement la procédure de saisie immobilière.

Référence : article 1343-5 du Code civil.

Droits d’enregistrement

Taxe perçue lors de la mutation d’un immeuble. Taux de 5,8 % du prix d’adjudication dans la plupart des départements, 0,715 % pour les immeubles neufs (moins de 5 ans).

Référence : article 1594 D du Code général des impôts.

Hypothèque

Sûreté réelle qui affecte un bien immobilier au paiement d’une créance, sans dessaisissement du propriétaire. L’hypothèque permet au créancier de saisir le bien et de se faire payer par préférence sur le prix de vente.

Référence : articles 2393 et suivants du Code civil.

Inscription provisoire d’hypothèque judiciaire

Mesure conservatoire permettant à un créancier d’inscrire une hypothèque sur un bien du débiteur avant l’obtention d’un titre exécutoire, après autorisation du juge. L’inscription préserve les droits du créancier en attendant le jugement au fond.

Référence : articles L531-1 et suivants CPCE.

Mainlevée

Acte juridique par lequel un créancier renonce à une sûreté (hypothèque, saisie, nantissement) ou par lequel le juge ordonne la cessation d’une mesure conservatoire. La mainlevée éteint les effets de la sûreté ou de la mesure.

Référence : Code civil et Code des procédures civiles d’exécution selon la nature de la sûreté.

Mise à prix

Montant minimum à partir duquel les enchères commencent à l’audience d’adjudication. La mise à prix est fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente, et peut être contestée par le débiteur saisi devant le juge de l’exécution.

Référence : article R322-10 du Code des procédures civiles d’exécution.

Procès-verbal d’adjudication

Document officiel rédigé à l’issue de l’audience d’adjudication, qui constate l’identité de l’adjudicataire, le prix d’adjudication et les conditions de la vente. Il est signé par le juge et par l’avocat de l’adjudicataire.

Référence : articles R322-60 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Publication au service de la publicité foncière

Formalité administrative obligatoire par laquelle le jugement d’adjudication est inscrit au service de la publicité foncière (anciennement bureau des hypothèques), rendant ainsi opposable aux tiers la mutation de propriété.

Référence : Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Prescription de l’action en saisie

Le titre exécutoire se prescrit par 10 ans à compter de sa date. Au-delà, la procédure de saisie immobilière n’est plus recevable sur ce titre.

Référence : article L111-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Privilège immobilier

Droit du créancier d’être payé en priorité sur le prix de vente d’un immeuble. Les privilèges sont classés par rang fixé par la loi (privilège du vendeur, du prêteur de deniers, etc.).

Référence : article 2402 du Code civil.

Purge des inscriptions

Effet automatique du titre de vente : l’immeuble est libéré de toutes les inscriptions hypothécaires antérieures à concurrence du prix d’adjudication. Avantage majeur de l’adjudication judiciaire.

Référence : article L322-14 du Code des procédures civiles d’exécution.

Saisie immobilière

Procédure permettant à un créancier titulaire d’un titre exécutoire de faire saisir un bien immobilier appartenant à son débiteur et de procéder à sa vente forcée pour obtenir paiement de sa créance.

Référence : articles L311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Information générale : service-public.fr : Saisie immobilière.

Saisie-attribution

Procédure d’exécution permettant au créancier muni d’un titre exécutoire de saisir une créance de sommes d’argent que son débiteur détient sur un tiers (par exemple un solde de compte bancaire).

Référence : articles L211-1 et suivants CPCE.

Saisie conservatoire

Mesure permettant à un créancier de rendre indisponibles certains biens de son débiteur, avant l’obtention d’un titre exécutoire, lorsqu’il existe une menace pesant sur le recouvrement de sa créance. Cette mesure préserve les droits du créancier.

Référence : articles L511-1 et suivants CPCE.

Saisie-vente

Procédure d’exécution permettant au créancier muni d’un titre exécutoire de saisir et de faire vendre les biens meubles corporels du débiteur (mobilier, véhicule, etc.) pour obtenir paiement de sa créance.

Référence : articles L221-1 et suivants CPCE.

Substitution d’adjudicataire

Faculté pour l’adjudicataire de désigner, dans les vingt-quatre heures suivant l’adjudication, une autre personne qui devient l’adjudicataire. Cette substitution est strictement encadrée par la loi.

Référence : article R322-72 du Code des procédures civiles d’exécution.

Surenchère

Faculté donnée à toute personne, dans les dix jours suivant l’adjudication, de proposer une enchère supérieure d’au moins 10 % au prix d’adjudication. La surenchère ouvre une seconde audience d’adjudication.

Référence : articles L322-3 et L322-13 du Code des procédures civiles d’exécution.

Surenchérisseur

Personne qui forme une déclaration de surenchère dans les dix jours suivant l’adjudication. Le surenchérisseur doit consigner une garantie équivalente à 10 % de la nouvelle mise à prix.

Référence : articles R322-50 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Séquestre

Personne ou organisme désigné dans le cahier des conditions de vente pour recevoir et conserver le prix d’adjudication. Généralement la CARPA du barreau compétent ou la Caisse des dépôts et consignations.

Référence : article R322-41 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sommation interpellative

Acte d’huissier par lequel une personne est sommée de répondre à des questions précises et de fournir des informations sur un point déterminé.

Référence : article 663 du Code de procédure civile.

Subrogation aux poursuites

Mécanisme par lequel un créancier inscrit se substitue au créancier poursuivant pour reprendre la procédure de saisie immobilière, sur le fondement de l’article R311-9 du CPCE.

Référence : article R311-9 du Code des procédures civiles d’exécution.

Surenchère du dixième

Surenchère faite dans les 10 jours suivant l’adjudication, d’un montant minimum de 10 % du prix d’adjudication. Une nouvelle audience est fixée pour départager les enchérisseurs.

Référence : article R322-50 du Code des procédures civiles d’exécution.

Vente amiable autorisée

Procédure alternative à la vente forcée par adjudication. Le débiteur saisi, autorisé par le juge de l’exécution à l’audience d’orientation, peut vendre lui-même son bien dans un délai et à un prix fixés par le juge. Cette option permet souvent d’obtenir un meilleur prix de vente.

Référence : articles R322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Vente forcée par adjudication

Vente du bien saisi prononcée par le juge de l’exécution à l’issue de l’audience d’adjudication, en l’absence de vente amiable autorisée ou en cas d’échec de celle-ci. La vente forcée est conclue au plus offrant et dernier enchérisseur.

Référence : articles L322-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Baisse de la mise à prix

Réduction du montant de la mise à prix ordonnée par le juge de l’exécution après une carence d’enchères ou un défaut d’adjudicataire. La pratique limite généralement la baisse à 25 % par audience.

Référence : article R322-19 du Code des procédures civiles d’exécution.

Bordereau de surenchère

Document par lequel une personne déclare surenchérir sur le prix d’adjudication initial, dans le délai de 10 jours suivant la vente. Doit être déposé par voie d’avocat avec un chèque de banque.

Référence : article R322-50 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enchère

Offre de prix faite par un avocat à l’audience d’adjudication pour le compte d’un client. Chaque enchère doit dépasser la précédente d’un incrément minimum précisé par le juge.

Référence : article R322-43 du Code des procédures civiles d’exécution.

État hypothécaire

Document délivré par le Service de la publicité foncière qui recense l’ensemble des inscriptions hypothécaires et privilèges grevant un immeuble. Annexé au cahier des conditions de vente.

Référence : article R321-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Garantie bancaire irrévocable

Engagement écrit d’une banque, à hauteur de 10 % de la mise à prix (minimum 3 000 €), versé à première demande du séquestre en cas de défaillance de l’adjudicataire. Alternative au chèque de banque.

Référence : article R322-41 du Code des procédures civiles d’exécution.

Incident de saisie

Contestation soulevée par voie d’incident devant le juge de l’exécution au cours de la procédure de saisie immobilière. Peut porter sur la régularité de la saisie, les contestations de créance, etc.

Référence : article R311-5 du Code des procédures civiles d’exécution.

Lot

Division du bien saisi décidée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente. Un même bien peut être divisé en plusieurs lots vendus séparément.

Référence : article R322-20 du Code des procédures civiles d’exécution.

Opposabilité du titre de vente

Le titre de vente devient opposable aux tiers par sa publication au Service de la publicité foncière, dans les 2 mois suivant le paiement complet du prix.

Référence : article R322-59 du Code des procédures civiles d’exécution.