Saisie immobilièreLe droit de subrogation des créanciers
TL;DRPoints clés
- La subrogation permet à un créancier inscrit de se substituer au créancier poursuivant en saisie immobilière.
- Elle est réservée aux créanciers inscrits (hypothécaires, privilèges immobiliers).
- Elle peut être demandée à tout moment, y compris verbalement à l’audience d’adjudication.
- Le créancier subrogé devient le nouveau poursuivant et peut être déclaré adjudicataire en cas de carence d’enchères.
- Texte de référence : article R311-9 du Code des procédures civiles d’exécution.
En matière de saisie immobilière, le droit de subrogation permet à un créancier inscrit de se substituer au créancier poursuivant pour reprendre la procédure. Ce mécanisme, codifié à l’article R311-9 du Code des procédures civiles d’exécution, joue un rôle décisif lorsque le poursuivant se désiste, néglige la procédure ou agit en collusion avec le débiteur saisi.
Maître Denis Clément Bracka, avocat à la cour de Paris, expose ici les conditions, le moment, la procédure et les effets de la subrogation dans les poursuites, en s’appuyant sur les textes en vigueur et la jurisprudence récente de la Cour de cassation.
1. La saisie immobilière et le rôle du créancier poursuivant
La procédure de saisie immobilière est déclenchée par un créancier poursuivant qui fait délivrer un commandement de payer valant saisie et conduit ensuite toute la procédure jusqu’à la vente aux enchères de l’immeuble.
Ce créancier doit réunir trois conditions cumulatives : la qualité, la capacité et le pouvoir pour agir, et être muni d’une créance certaine, liquide et exigible ainsi que d’un titre exécutoire (jugement, acte notarié revêtu de la formule exécutoire, état exécutoire de frais et dépens, etc.).
2. Qu’est-ce que la subrogation dans les poursuites ?
La subrogation est le mécanisme par lequel un autre créancier, répondant à certaines conditions, est substitué au créancier poursuivant pour continuer la procédure à sa place. Elle emporte « substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente ».
Le créancier initial contre lequel la subrogation est prononcée doit remettre toutes les pièces de la poursuite au créancier subrogé, qui en accuse réception. Tant que cette remise n’a pas eu lieu, le premier créancier reste tenu de ses obligations dans la procédure.
3. Quels créanciers peuvent être subrogés au poursuivant ?
Depuis le 1er janvier 2007, la subrogation dans les poursuites est strictement encadrée. Elle est réservée :
- aux créanciers inscrits (créanciers hypothécaires ou bénéficiant d’une sûreté publiée sur l’immeuble) ;
- aux créanciers visés à l’article 2377 du Code civil et au 3° de l’article 2402 du Code civil (privilèges immobiliers spéciaux et certains privilèges généraux).
Les créanciers chirographaires (sans sûreté publiée) sont exclus de ce mécanisme. En pratique, ce sont donc les créanciers susceptibles de participer à la distribution du prix de vente (art. L331-1 CPCE) qui peuvent être subrogés.
4. À quel moment et comment demander la subrogation ?
La subrogation peut être demandée à compter de la publication du commandement de payer valant saisie et à tout moment de la procédure de saisie immobilière. Elle peut être présentée :
- par demande incidente devant le juge de l’exécution ;
- ou verbalement à l’audience d’adjudication, le jour de la vente.
Cette possibilité de demande verbale le jour de la vente est expressément prévue par l’article R311-9 du Code des procédures civiles d’exécution et confirmée par la doctrine et la pratique des juridictions.
5. Dans quels cas le juge peut-il accorder la subrogation ?
Le juge de l’exécution peut prononcer la subrogation en cas de défaillance ou de retrait du créancier poursuivant. Les principaux motifs sont :
- Désistement du créancier poursuivant (par exemple parce qu’il a été payé de sa créance initiale) ;
- Négligence du poursuivant (inertie, absence de diligences nécessaires, retards répétés) ;
- Fraude ou collusion entre le poursuivant et le débiteur, au détriment des autres créanciers ;
- plus largement, toute autre cause de retard imputable au poursuivant qui compromet la bonne marche de la procédure.
Le texte applicable est l’article R311-9 du CPCE, qui encadre ces hypothèses. La décision qui rejette la demande de subrogation n’est en principe pas susceptible de recours, sauf si elle met fin à la procédure de saisie : dans ce cas, un appel est possible (Cass. 2e civ., 12 avril 2012, n° 10-26.564).
6. Effets concrets de la subrogation pour le créancier subrogé
Une fois la subrogation prononcée, plusieurs effets juridiques s’enchaînent.
Substitution dans les poursuites
Le créancier subrogé devient le nouveau poursuivant et prend la place du créancier initial dans la procédure. Il est tenu de poursuivre la saisie et la vente à ses risques et périls.
Transmission des droits et obligations
Le subrogé est substitué dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente, notamment la mise à prix, le découpage en lots, etc. Depuis la réforme, le subrogé ne peut plus modifier la mise à prix fixée par le poursuivant, ce qui peut être lourd de conséquences : en cas de carence d’enchères, il pourra être déclaré adjudicataire au prix qu’il n’a pas lui-même fixé (Cass. 2e civ., 6 décembre 2018, n° 17-24.173).
Remise des pièces de la poursuite
Le créancier initial doit remettre toutes les pièces de la poursuite (commandement, actes de dénonciation, cahier des conditions de vente, états hypothécaires, etc.) au créancier subrogé. Le créancier initial n’est déchargé de ses obligations qu’à compter de cette remise effective.
Droit de requérir la vente à l’audience d’adjudication
Le jour de la vente, « le créancier poursuivant ou à défaut tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente » (art. R322-27 CPCE). Si aucun créancier (poursuivant ou subrogé) ne requiert la vente, le juge doit constater la caducité du commandement de payer valant saisie et la vente n’a pas lieu. À l’audience, le candidat enchérisseur doit également présenter son chèque de banque conforme à l’article R322-41 du CPCE.
7. Intérêt pratique de la subrogation pour les autres créanciers
La subrogation permet d’éviter le blocage de la procédure lorsque le créancier poursuivant n’a plus d’intérêt à continuer ou se montre défaillant. Les créanciers inscrits ont un intérêt évident à la demander :
- ils sauvegardent la vente aux enchères, seule à même de dégager un prix sur lequel ils feront valoir leur droit de préférence lors de la distribution ;
- ils conservent la possibilité, après l’adjudication, de participer à la distribution du prix, selon leur rang, dans le cadre du projet de distribution établi par le poursuivant (ou le subrogé) et homologué par le juge de l’exécution.
À l’inverse, les créanciers chirographaires ne peuvent ni être subrogés dans les poursuites, ni demander la réitération des enchères, car ils ne participent pas directement à la procédure de distribution du prix de vente (art. L331-1 CPCE).
Conclusion
En saisie immobilière, le droit de subrogation dans les poursuites permet à certains créanciers (créanciers inscrits et assimilés) de prendre la place du créancier poursuivant lorsque celui-ci se désiste, néglige la procédure ou provoque des retards fautifs. Cette subrogation, prévue par l’article R311-9 du Code des procédures civiles d’exécution, emporte une substitution complète dans la procédure et dans les droits et obligations attachés au cahier des conditions de vente, y compris le risque d’être déclaré adjudicataire au prix initialement fixé.
Elle constitue un outil de protection des autres créanciers pour garantir la poursuite de la vente aux enchères et l’accès au prix de vente sur lequel ils exercent leurs droits de préférence lors de la distribution, dans le cadre fixé notamment par les articles L331-1 et L331-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Questions fréquentes
Seuls les créanciers inscrits (titulaires d’une hypothèque ou d’une sûreté publiée) et les créanciers visés à l’article 2377 du Code civil et au 3° de l’article 2402 du Code civil peuvent être subrogés au poursuivant. Les créanciers chirographaires en sont exclus.
Dès la publication du commandement de payer valant saisie et à tout moment de la procédure, y compris verbalement à l’audience d’adjudication le jour de la vente, en application de l’article R311-9 du CPCE.
Le créancier subrogé devient le nouveau poursuivant, prend la place du créancier initial et poursuit la vente à ses risques. Il est tenu par les conditions du cahier des conditions de vente, notamment la mise à prix qu’il ne peut plus modifier.
Oui. En cas de carence d’enchères, le subrogé peut être déclaré adjudicataire au prix de la mise à prix initialement fixée, qu’il n’a pas lui-même fixée. La Cour de cassation l’a confirmé dans l’arrêt Civ. 2e, 6 décembre 2018, n° 17-24.173.
En principe non. Le rejet n’est pas susceptible de recours, sauf si la décision met fin à la procédure de saisie elle-même, auquel cas l’appel est possible (Cass. 2e civ., 12 avril 2012, n° 10-26.564).
Sources officielles
- Article R311-9 du Code des procédures civiles d’exécution (Légifrance)
- Article R322-27 du Code des procédures civiles d’exécution (Légifrance)
- Article L331-1 du Code des procédures civiles d’exécution (Légifrance)
- Article L331-2 du Code des procédures civiles d’exécution (Légifrance)
- Article 2377 du Code civil (Légifrance)
- Article 2402 du Code civil (Légifrance)
- Cass. 2e civ., 12 avril 2012, n° 10-26.564
- Cass. 2e civ., 6 décembre 2018, n° 17-24.173
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