Les locations de courtes durées sont dans le collimateur des pouvoirs publics dans les villes touristiques, notamment à Paris. L’offre sur internet d’appartements et de studios à louer pour quelques jours a pris un envol inimaginable ces dernières années. Selon la Plateforme collaborative leader, le nombre de locations offertes par l’intermédiaire des plateformes en septembre dernier a augmenté de 53 % en un an à Paris, passant de 56 544 à 86 725.
La fréquentation des logements proposés par les plateformes leader, entre autres, a bondi de 30 % en 2016, et de 25 % en 2017, et 2018 s’annonce tout aussi florissante selon les experts de Xerfi qui ont mené une enquête sur la location saisonnière.
La règlementation en vigueur est complexe et souvent méconnue des propriétaires qui sont tentés d’arrondir leurs fins de mois et d’échapper à l’encadrement des loyers en louant leur appartement à des touristes à la semaine, pour un week-end ou pour une nuit.
Il convient de le rappeler que le non-respect de la réglementation sur les meublés touristiques peut aboutir à de lourdes amendes civiles pouvant aller jusqu’à 50 000 €, depuis la loi du 18 novembre 2016 (25 000 € avant la loi du 18 novembre 2016).
LA LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE D’UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE
La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local d’habitation meublé de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage. Ainsi, afin de pouvoir louer un meublé de tourisme, il faut respecter un certain nombre de démarches.
Selon le service public : « le meublé de tourisme est un hébergement individuel de type villa, appartement, studio loué pour de courtes durées (à la journée, semaine ou mois). Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum : des meubles, une literie, une gazinière, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine. »
S’il n’existe pas de définition légale des meubles de tourisme, le I de l’article D324-1 du Code de tourisme précise que ce sont : « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile ».
Dans les communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice …), celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté un dernier alinéa à l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation qui précise que : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ». Ainsi, les locations « répétées » de courtes durées sont alors considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus à un usage d’habitation. Le recours occasionnel à la location meublée de courte durée ne nécessite pas un changement d’usage.
Cependant, le législateur n’a pas donné de précisions sur la période de référence pendant laquelle la répétition révèle un changement d’usage ni sur la notion de « courte durée ». Il est important de noter que le changement d’usage nécessite alors une autorisation préalable de l’administration afin que le lot d’habitation devienne un lot commercial. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et non civile.
Il s’agit d’une façon d’officialiser l’existence de la location saisonnière, notamment en termes de durée de location : un propriétaire ou un locataire qui souhaite recevoir des voyageurs dans son appartement ou sa maison ne peut pas dépasser les 4 mois cumulés pendant l’année. Il faut rappeler que sous ce seuil, il n’est pas nécessaire de déclarer la mise en location du logement auprès de la mairie.
Paragraphe en complément : La location meublée est caractérisée par la location d’un logement doté de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Pour qualifier un bail de location meublée, il faut que l’ensemble du mobilier fourni soit suffisant pour permettre de vivre convenablement, et ce dans toutes les pièces. A défaut, le bail est considéré comme une location nue soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, dans un arrêt de la CA d’Aix-en-Provence en date du 23 septembre 2014 n° 2014 / 464, il a été admis que la location ne peut être qualifiée de meublée, puisque de nombreux meubles et éléments d’équipement sont absents (une seule chaise et un fauteuil dans le salon, absence d’éléments pour cuisiner et entretenir la maison, absence de linge de maison, absence de rideaux aux fenêtres, présence d’une seule armoire pour deux chambres, absence de linge de maison).
En effet, la qualification d’un bail comme location meublée répond à des conditions strictes. En cas de non-respect d’un de ces critères la qualification de location meublée sera écartée et la loi du 6 juillet 1989 sur les logements nus trouvera à s’appliquer. Dans une location meublée, le contrat met à la disposition du locataire des meubles garnissant le local. Mais la présence du mobilier n’est toutefois pas suffisant, elle doit s’accompagner d’une commune intention des parties.
De surcroît, le meublé de tourisme est une façon différente d’appeler une location saisonnière. La loi sur la location saisonnière dispose que le meublé de tourisme doit nécessairement être déclaré en mairie. Cependant, la déclaration n’est obligatoire que lorsque le logement n’est plus considéré comme une résidence principale, c’est-à-dire lorsqu’il est loué plus de 4 mois par an.
Une exception pour les résidences principales a été introduite par l’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015. En effet, l’article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation précise en son dernier alinéa : « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur […] l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Ainsi, si le loueur a sa résidence principale dans le local, une autorisation ne sera pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées.
La résidence principale désigne l’habitation occupée par le propriétaire ou le locataire au moins 8 mois dans l’année. Toutefois, par la loi ALUR de 2014, le législateur réglemente la location saisonnière et délimite la période de location de la résidence principale à 4 mois.
Néanmoins, cette loi ne permettait pas de contrôler la fréquence à laquelle les biens meublés étaient loués : les dérives étaient donc nombreuses et le système était considéré comme de la concurrence déloyale pour les professionnels de l’hôtellerie.
La loi pour une République numérique de 2016 est venue rééquilibrer la pratique en autorisant les communes à mettre en place un système d’enregistrement des biens meublés loués saisonnièrement. Désormais, les appartements se verront attribuer un numéro qui devra être indiqué dans chaque annonce de location. Ce qui permettra alors de vérifier si le loueur ne dépasse pas la période de location réglementaire.
L’article L. 324-2-1 du Code du tourisme, tel que modifié par la loi de 2016, n’impose, certes, pas à la plateforme une vérification de l’existence d’une autorisation préalable de louer le bien, mais elle est néanmoins tenue d’une obligation d’information du loueur sur ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable. Elle est également tenue d’obtenir une déclaration sur l’honneur (cette déclaration sur l’honneur doit attester du respect, par le loueur, de ses obligations légales, de veiller à ce que le logement ne soit pas loué plus de 120 jours par an et, à compter du 1er décembre 2017, de publier le numéro d’enregistrement relatif à la déclaration préalable obligatoire auprès de la mairie de Paris : TI de Paris, 6e, 6 février 2018, n°11-17-000190, M.D. c/Stés Airbnb France (obligation de déclaration s’impose également à Lyon et à Bordeaux depuis début 2018).
En effet, depuis la loi du 1er décembre 2017, certaines municipalités dont la ville de Paris, ont mis en place des législations qui restreignent ce droit d’héberger. Ainsi, tout loueur de meublé touristique devra désormais être enregistré et ne devra pas dépasser la durée limite légale de location de 120 jours par an. Au-delà, une déclaration de changement d’usage du bien devra être effectuée. A défaut, le loueur s’expose alors à une amende de 50 000 euros.
Pour louer ou sous-louer un logement à Paris « à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », il faut dorénavant respecter une nouvelle obligation : le loueur doit faire une déclaration préalable soumise à enregistrement par « téléservice », c’est-à-dire par internet sur un site dédié. Cette déclaration doit mentionner certaines informations relatives au loueur (identité et coordonnées), au logement meublé (adresse précise, nombre de pièces, de lits, classement éventuel) et à son usage (résidence principale ou non du loueur).
La déclaration permet la délivrance immédiate au loueur d’un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement figurer dans l’annonce de location publiée sur internet.
Cette procédure s’impose que le loueur soit propriétaire ou locataire du logement loué/sous-loué meublé à des touristes ; que le logement soit entièrement ou seulement pour partie loué/sous-loué meublé à des touristes ; que le logement loué/sous-loué à des touristes constitue ou non la résidence principale du loueur.
En réalité, toute location ou sous-location à usage de résidence secondaire doit faire l’objet d’une télédéclaration
Les raisons de la surveillance des locations saisonnières à Paris :
Ces dernières années, le développement important (environ 3 % des logements parisiens sont concernés) et anarchique de l’offre de meublés touristiques à Paris pose de nombreux problèmes.
C’est un facteur aggravant de la crise du logement : diminution des surfaces de logement pour les résidents, hausse des prix et loyers pourtant déjà exorbitants
C’est une concurrence, jugée déloyale, à l’hôtellerie professionnelle
C’est un facteur de discorde dans les copropriétés
LA LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE D’UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE
La résidence secondaire est la résidence occupée moins de 8 mois par an. Certaines villes imposent l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire (Art. L631-7 du Code de la construction et de l’habitation), à savoir les villes de plus de 200 000 habitants ; de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ; de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues » (déséquilibre entre l’offre et la demande).
L’obtention de l’autorisation permet de considérer le local comme étant à usage commercial et non plus à celui d’habitation.
A Paris, cette autorisation est assortie d’une compensation qui impose au bailleur soit de proposer en compensation des locaux à un autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements ; soit d’acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces …) qu’il va transformer en logements. Les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur et varient en fonction du lieu où se situe ledit local.
La compensation n’est pas une taxe, elle n’est pas matérielle : il s’agit du transfert de la commercialité d’un local à un autre usage que l’habitation vers un local d’habitation, permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère réel, c’est-à-dire définitif.
En effet, la notion d’usage est définie par le Code de la construction et de l’habitation. La réglementation en la matière pose deux catégories : l’habitation et les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.
L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation définit l’usage d’habitation : « constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial. »
Etant précisé, qu’ « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »
En revanche, le silence est gardé sur les autres catégories d’usage.
Toute personne voulant effectuer un changement d’usage se référera à cette règle qui est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ».
Les autorisations délivrées par la mairie, conformément à la règle précitée, sont de trois types :
- L’autorisation 1 : autorisation d’usage mixte, délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale.
Cette autorisation concerne les personnes souhaitant exercer une activité professionnelle au sein même de leur résidence principale sans louer un local supplémentaire à cette fin.
- L’autorisation 2 : autorisation de changement d’usage à titre personnel, délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local.
Cette autorisation concerne les personnes souhaitant, à caractère personnel (donc sans possibilité de la céder) et temporaire, changer d’usage. L’autorisation prend fin à la cessation d’activité par le bénéficiaire et n’est subordonnée à aucune compensation.
- L’autorisation 3 : autorisation de changement d’usage à caractère réel, qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial.
Cette autorisation concerne les demandeurs qui, disposant d’un autre bien que leur résidence principale, souhaitent changer définitivement l’usage de leur bien immobilier afin de le mettre en location pour de longues durées. Ce changement d’usage est définitif et nécessite en guise de compensation l’apport d’un bien similaire.
La compensation constitue l’opération inverse à savoir, la transformation de locaux dont l’usage n’est pas d’habitation en logements. Ce principe de compensation vient pallier la baisse de logements qui pourraient découler d’un changement d’usage massif des logements.
Elle s’effectue de deux façons :
- le demandeur désireux de changer définitivement l’usage d’un bien propose un autre bien lui appartenant, qui n’est pas à usage d’habitation.
- le demandeur achète un titre de compensation directement auprès d’un tiers, lui-même propriétaire de locaux affectés à un usage autre que l’habitation.
LES SOUS-LOCATIONS IRRÉGULIÈRES OU ILLÉGALES
Pour les sous-locations conclues de façon irrégulière, la question se pose de savoir si le propriétaire peut agir contre le sous-locataire directement afin de l’expulser.
Les juges ont récemment rappelé que même si la sous-location n’a pas été faite de façon régulière, cela ne permet pas au propriétaire d’expulser le sous-locataire.
En effet, le propriétaire est un tiers au bail liant le locataire au sous-locataire. , il n’est donc pas partie au contrat de sous-location. Ainsi, il ne peut pas agir directement en vertu d’un contrat qu’il n’a pas signé, selon le principe de l’article 1199 du Code civil (principe de l’effet relatif des contrats).
Un sous-locataire ne peut donc pas être expulsé par une action intentée par le propriétaire directement contre lui. Mais le propriétaire a toujours la possibilité d’agir contre son locataire. Arrêt de la Chambre sociale de la Cour de cassation du 1er février 2012 pourvoi n° 10-22863, 10-23818, et 11-100247.
LES PRINCIPALES MESURES DE LA LOI ELAN
Le gouvernement souhaite multiplier les ventes annuelles de logements sociaux afin de permettre aux bailleurs sociaux de construire davantage. La loi logement de 2018, ou loi Elan (évolution du logement et aménagement numérique) réforme à nouveau le droit immobilier. Le projet de loi Elan doit notamment faciliter la vente de logements sociaux, qui pourrait générer deux milliards d’euros, en allant jusqu’à 40 000 par an, selon le gouvernement.
Le texte du projet de loi logement, ou projet de loi Elan, a été présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018. Le 12 juin 2018, le texte a été voté solennellement en première lecture à l’Assemblée nationale. Le 25 juillet 2018, les sénateurs ont, à leur tour, adopté à une large majorité le projet de loi Elan. Les principales mesures du projet de loi ont été validées sur le fond et approuvées par le Sénat.
- Bail mobilité
En effet, la loi Elan prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation : le bail mobilité, qui vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il s’agirait d’une location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. Ses modalités de conclusion et de résiliation seront souples. Ainsi, par exemple, aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur, et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi). La durée du bail sera convenue dès l’origine, et le bail ne sera pas renouvelable. Le locataire aura la faculté de résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision. Aucune clause de solidarité ne sera applicable en cas de colocation.
- Encadrement des loyers
La loi ALUR de 2014 a instauré un dispositif d’encadrement des loyers. Toutefois, seulement deux communes, à savoir Paris et Lille l’ont mis en œuvre et le dispositif a finalement été controversé (ou annulé ?) par les tribunaux administratifs dans ces villes en fin de l’année 2017, puis par la Cour administrative d’appel de Paris en juin 2018.
En effet, par un jugement du 28 novembre 2017, le Tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés à Paris, pour les périodes du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, 1er août 2016 au 31 juillet 2017 et à compter du 1er août 2017.
Le tribunal a estimé que ce dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait être mis en œuvre dans les seules communes de Paris et Lille, mais aurait dû l’être dans les 412 communes de la région d’Ile-de-France comprises dans la « zone d’urbanisation continue » de l’agglomération parisienne, telle qu’elle est définie par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants.
Le tribunal a en conséquence annulé les arrêtés mettant en œuvre l’encadrement des loyers à Paris.
Cette annulation intervient après le jugement du TA de Lille du 17 octobre 2017 qui a annulé, pour le même motif, l’arrêté du préfet du Nord fixant les loyers de référence dans la commune de Lille.
Cette annulation de l’encadrement des loyers a été confirmée par la Cour administrative d’appel de Paris le mardi 26 juin 2018.
En dépit de cela, la loi Elan conserve les grands principes de ce dispositif, qui restera toutefois optionnel.
La loi Elan favorise le développement des observatoires des loyers afin de mieux assurer la transparence des données locatives. Le texte prévoit en outre de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers, dont la mise en place sera obligatoire dans toutes les zones tendues.
L’encadrement des loyers est rendu optionnel et expérimental pour 5 ans. Il peut s’appliquer sur une partie seulement du territoire de l’intercommunalité volontaire.
Le préfet peut prononcer une amende administrative contre le bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée (jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale)
- L’assouplissement des règles d’urbanisme
En effet, l’un des objectifs poursuivis de la réforme de l’immobilier consiste à simplifier les règles d’urbanisme afin d’accélérer les procédures de construction de logement. Certaines procédures devraient ainsi être assouplies.
- Des logements « évolutifs » et non plus « accessibles »
Passage de 100 % à 10 % de logements accessibles aux personnes handicapées dans la construction neuve, les 90 % restants devant être « évolutifs », c’est-à-dire rendus accessibles à l’issue de travaux simples. Ce qui est fort critiquable et qui semble être en rupture avec « le principe d’accessibilité universelle, selon lequel l’accessibilité est une nécessité et / ou un confort pour la population entière. » .
- Permis de construire : les délais de recours raccourcis
Une « cristallisation des moyens » sera instaurée en cas de recours : à partir d’une certaine date, le requérant ne pourra pas invoquer de nouveaux arguments pour motiver son recours, ce qui allonge la procédure. Un décret ramènera les délais de jugement à 10 mois, contre 18 à 24 mois en moyenne à l’heure actuelle. Des mesures doivent notamment être prises afin de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire : les sanctions en cas d’abus seront renforcées. Par ailleurs, les demandes de permis de construire devraient en outre pouvoir se faire en ligne dans les communes dont la population dépasse un certain seuil.
- Une réforme du secteur HLM engagée
Le logement social sera également l’un des grands sujets abordés par la loi.
Les bailleurs sociaux dont le patrimoine compte moins de 15 000 logements devront faire partie d’un groupe d’organismes de logement social d’ici à 3 ans. La vente de logements HLM sera facilitée : plus besoin d’autorisation préfectorale, prix de vente fixé librement par le bailleur social s’il vend à un autre organisme, droit de préemption détenu par les communes supprimé. Par ailleurs, le projet prévoit de favoriser la mobilité des habitats HLM. La Commission d’attribution des logements étudiera leur dossier tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de leur situation familiale et professionnelle.
- Bail numérique
Le projet prévoit également d’instaurer un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signé électroniquement.
- La transformation des bureaux en logements facilitée
Le texte vise également à favoriser la transformation des bureaux vides en logement. Les règles applicables pour la transformation seront assouplies. Des dispositifs seront aussi mis en œuvre pour inciter les propriétaires à rénover leurs bureaux.
- Les locations touristiques: sanctions et contrôle renforcés
Les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques seront renforcés, tant à l’encontre des loueurs que des plateformes telles qu’Airbnb qui ne respecteraient pas les obligations légales. Dès lors que la commune en fera la demande, les loueurs auront l’obligation de lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les amendes (de 5 000 à 10 000 euros) sont renforcées pour les loueurs qui ne respecteraient pas leurs obligations. Et de nouvelles amendes, allant de 10 000 à 50 000 euros, sont créées, visant pour la première fois les plateformes. Un plafond légal de 120 jours de location de la résidence principale à des fins touristique est créé.
Le but du gouvernement est de lutter contre les locations touristiques abusives, c’est-à-dire, globalement, celles dont la location dépasse 120 nuits par an.