Avocat Copropriété et Baux Paris
Droit de la copropriété
Le droit de la copropriété est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par son décret d’application du 17 mars 1967. Maître Denis Clément Bracka conseille et représente quotidiennement syndics, propriétaires, copropriétaires et agents immobiliers sur l’ensemble des problématiques de copropriété.
Litiges entre copropriétaires
- Troubles anormaux du voisinage : bruits, odeurs, vibrations ;
- Atteintes aux parties communes : appropriation, dégradation, modification non autorisée ;
- Contestation des décisions d’assemblée générale (article 42 de la loi de 1965) dans le délai de 2 mois ;
- Action en exécution forcée contre un copropriétaire défaillant.
Contentieux avec le syndic
- Contestation des comptes annuels ;
- Mise en cause de la responsabilité du syndic ;
- Révocation du syndic et nomination d’un administrateur provisoire ;
- Mise en cause des décisions illégales du syndicat des copropriétaires.
Recouvrement des charges de copropriété
Une part importante de l’activité du cabinet en copropriété concerne le recouvrement des charges impayées. La procédure se déroule en plusieurs étapes : mise en demeure, sommation de payer, action devant le tribunal judiciaire, saisie. En cas d’échec persistant, la saisie immobilière du lot du copropriétaire débiteur peut être engagée.
Contrats de bail : habitation, commercial, professionnel
Le cabinet intervient sur l’ensemble des contentieux liés aux contrats de bail, qu’il s’agisse de baux d’habitation, commerciaux ou professionnels.
Bail d’habitation
Régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz-Malandain), le bail d’habitation est soumis à un cadre légal strict :
- Rédaction et négociation du bail ;
- Contentieux locatifs : impayés de loyer, troubles de jouissance, dégradations ;
- Mise en œuvre de la clause résolutoire et procédure d’expulsion ;
- Restitution du dépôt de garantie et état des lieux contesté.
Bail commercial
Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, le bail commercial offre une protection particulière au locataire (propriété commerciale). Les contentieux les plus fréquents :
- Renouvellement du bail et droit au renouvellement ;
- Procédure de déplafonnement du loyer en cas de renouvellement ;
- Refus de renouvellement et indemnité d’éviction ;
- Résiliation pour défaut de paiement ou manquement contractuel ;
- Cession du bail et du droit au bail (avec ou sans fonds de commerce).
Bail professionnel
Réservé aux activités libérales non commerciales (avocats, médecins, architectes…), il offre moins de protection que le bail commercial. Sa durée minimale est de 6 ans.
Clause résolutoire et procédure d’expulsion
La clause résolutoire est une clause contractuelle prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (impayé, défaut d’assurance, troubles de jouissance). Sa mise en œuvre obéit à des règles procédurales strictes.
Mise en œuvre de la clause résolutoire (bail d’habitation)
- Commandement de payer délivré par commissaire de justice (ex-huissier) au locataire ;
- Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour régler l’arriéré ;
- Si le paiement n’intervient pas, le bailleur saisit le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion ;
- Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (article 1343-5 du Code civil) ;
- Après le jugement, signification, commandement de quitter les lieux, puis expulsion (avec ou sans concours de la force publique).
Trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution), sauf cas particuliers (logement insalubre, squat).
Droit de la construction et malfaçons
Maître Bracka accompagne maîtres d’ouvrage, copropriétaires et professionnels du bâtiment dans les contentieux liés à la construction.
Garanties du constructeur
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : couvre tous les désordres signalés à la réception ;
- Garantie biennale (2 ans) : couvre le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables ;
- Garantie décennale (10 ans) : couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Expertise judiciaire
En cas de litige, l’expertise judiciaire est souvent indispensable pour caractériser les désordres et identifier les responsabilités. Le cabinet maîtrise la procédure de référé-expertise (article 145 du Code de procédure civile) qui permet d’obtenir rapidement la désignation d’un expert.
Recours contre les intervenants à l’acte de construire
Architecte, constructeur, entrepreneur, sous-traitant : chacun peut voir sa responsabilité engagée selon la nature des désordres et son rôle dans l’opération.
L’approche du Cabinet Bracka
Le Cabinet Maître Denis Bracka, spécialisé en droit immobilier depuis plus de 30 ans, traite les dossiers de copropriété, baux et construction en s’appuyant sur :
- Une expérience contentieuse forte : représentation devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel de Paris ;
- Une synergie avec les autres domaines immobiliers : ventes aux enchères, recouvrement de loyers et charges, mandats en transactions immobilières ;
- Une rigueur procédurale : respect strict des délais, formalisme des actes, anticipation des recours adverses ;
- Une approche personnalisée : chaque dossier est analysé en profondeur avant d’engager toute action.
Foire aux questions
Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester. Au-delà du délai, la décision est définitive.
La procédure commence par une mise en demeure, puis une sommation de payer délivrée par commissaire de justice. En cas d’échec, le syndic ou l’avocat saisit le tribunal judiciaire. Le jugement obtenu permet d’engager des saisies (compte bancaire, salaire, immobilière). La copropriété bénéficie d’un privilège sur le lot du copropriétaire débiteur.
De la délivrance du commandement de payer à l’expulsion effective, il faut compter en moyenne 12 à 24 mois. Le calendrier dépend des délais accordés par le juge, de la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) et de la disponibilité de la force publique pour l’exécution.
Le loyer du bail commercial renouvelé est en principe plafonné selon l’évolution de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Le bailleur peut toutefois demander un déplafonnement en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de durée de bail supérieure à 9 ans. La procédure se déroule devant le juge des loyers commerciaux.
Première étape : signaler la malfaçon par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur dans le délai de la garantie concernée (parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans). En cas de refus d’intervention, demander en référé la désignation d’un expert judiciaire (article 145 CPC) pour caractériser les désordres avant toute action au fond.
Un litige de copropriété, de bail ou de construction ?
Le cabinet vous reçoit sur rendez-vous au 61 rue d’Auteuil, 75016 Paris. Première analyse de votre situation par téléphone ou en cabinet.