La mise à prix en matière de saisie immobilière
La mise à prix en saisie immobilière correspond au montant de départ des enchères lors de la vente forcée d’un immeuble saisi. Autrement dit, c’est le prix minimum auquel le bien est présenté aux enchérisseurs. Ce montant, fixé en amont de l’audience d’adjudication, n’est pas nécessairement le prix final de vente. Il en est le point de départ, sauf en cas d’absence totale d’enchères (La lettre juridique n°908 / 2 juin 2022/ Lexbase). En effet, si personne ne surenchérit, la vente est déclarée infructueuse et le créancier poursuivant (celui qui a engagé la procédure) devient adjudicataire d’office du bien au prix de la mise à prix (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution / Dalloz Actualité). Cette règle, confirmée par le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) et jugée conforme à la Constitution (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution/ Dalloz Actualité), évite qu’un immeuble reste invendu faute d’enchérisseur. Le choix du montant de la mise à prix est donc crucial : un prix trop bas risque de léser le débiteur (en permettant une adjudication à vil prix), tandis qu’un prix trop élevé pourrait dissuader les acheteurs et conduire à l’absence d’enchères. L’équilibre est d’autant plus important que la mise à prix initiale conditionne les étapes ultérieures de la vente et d’éventuelles réductions successives en cas d’enchères désertes.
Fixation de la mise à prix
En matière de saisie immobilière, c’est le créancier poursuivant qui propose et fixe le montant de la mise à prix dans le cahier des conditions de vente (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution / Dalloz Actualité). Ce cahier, déposé au tribunal, détaille les conditions de la vente aux enchères (désignation du bien, charges, mises à prix, etc.). Le créancier choisit généralement un montant tenant compte de la valeur estimée du bien et du niveau de la dette à recouvrer. Il a intérêt à ce que la mise à prix couvre au moins sa créance ou une part substantielle de celle-ci, sans être fixée à un niveau dissuasif pour les acheteurs potentiels.
Le juge de l’exécution (JEX) intervient pour homologuer ces conditions lors du jugement d’orientation. En principe, le juge entérine la mise à prix fixée par le créancier dans le cahier des conditions de vente, sauf contestation (REC – Mise en œuvre du recouvrement forcé – Saisie immobilière – Orientation de la procédure et vente des immeubles – Vente par adjudication/bofip.impots.gouv.fr). Le débiteur saisi, de son côté, a la faculté de contester le montant proposé s’il le juge trop bas. En effet, le débiteur peut saisir le JEX en cas « d’insuffisance manifeste » de la mise à prix (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution/ Dalloz Actualité), c’est-à-dire si le prix fixé est nettement inférieur à la valeur vénale réelle du bien compte tenu du marché. Il lui appartient d’apporter la preuve de cette insuffisance manifeste (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution/ Dalloz Actualité). Si le juge lui donne raison, il rend un jugement d’orientation qui modifie la mise à prix en la fixant à un niveau plus conforme à la valeur du bien (en visant « la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché » selon l’article L.322-6, al. 2 du CPCE (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution | Dalloz Actualité)). Par exemple, le juge pourrait augmenter une mise à prix initialement trop basse pour la porter à un montant plus raisonnable.
En revanche, le créancier poursuivant ne peut pas à lui seul faire baisser la mise à prix initiale après coup. La Cour de cassation a rappelé que le montant fixé par le créancier dans le cahier des conditions de vente « ne peut être modifié qu’à la demande du débiteur » et uniquement en cas d’insuffisance manifeste, comme prévu par l’article L.322-6 du CPCE (Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix – Voie d’exécution/ Dalloz Actualité). Autrement dit, le créancier n’est pas habilité à solliciter du juge une réduction de “son” prix initial pour attirer plus d’enchérisseurs. Le cadre légal encadre donc strictement la fixation de la mise à prix : elle est d’abord déterminée unilatéralement par le créancier, puis éventuellement ajustée par le juge sur contestation du débiteur. Une fois ce montant arrêté lors du jugement d’orientation, il devient la référence pour la vente à venir.