Lorsqu’un bien immobilier est menacé de vente forcée dans le cadre d’une saisie immobilière, le débiteur peut encore agir. En prouvant son état de surendettement, il est parfois possible d’obtenir la suspension ou le report de la procédure. Mais attention : les conditions légales sont strictes et varient selon l’état d’avancement de la saisie. Explications.
Si votre bien immobilier fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière et que vous pensez être surendetté, vous pouvez espérer, dans certaines conditions, voir la saisie immobilière suspendue ou reportée.
Tout d’abord, sachez que vous devez être informé de cette possibilité, dès le commandement de payer valant saisie immobilière.
En effet, c’est le 13° de l’article R321-3 du Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que le commandement comporte l’indication suivante :
Si le débiteur est une personne physique, qu’il a la faculté de saisir la commission de surendettement s’il s’estime en situation de surendettement (article L712-1 du Code de la consommation).
Qu’entend-on par surendettement ?
La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, qu’elles soient professionnelles ou non, exigibles ou à échoir.
Le fait que la valeur estimée de votre résidence principale soit égale ou supérieure à vos dettes ne fait pas obstacle à cette qualification.
L’article L711-1 du Code de la consommation précise que le surendettement peut aussi résulter de l’impossibilité d’honorer un engagement de caution ou solidaire, relatif à une dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société.
Seules les personnes physiques de bonne foi peuvent bénéficier des mesures de traitement.
La bonne foi est présumée, mais les juges du fond peuvent en apprécier les limites.
Comment démontrer son état de surendettement ?
Il faut remplir une déclaration de surendettement via le formulaire cerfa n°13594.
La commission de surendettement dispose d’un délai de trois mois pour rendre sa décision.
En cas de rejet, un recours est possible sous 15 jours à compter de la notification.
Deux cas à distinguer selon l’avancement de la procédure de saisie
1. La vente forcée n’a pas encore été ordonnée
Si votre dossier de surendettement est jugé recevable avant le jugement d’orientation, alors :
La décision de recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution, donc interrompt la saisie immobilière.
Cette suspension est provisoire : elle ne peut excéder 2 ans.
2. La vente forcée a déjà été ordonnée
Si la vente a été ordonnée mais que la recevabilité n’a pas encore été décidée, alors :
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Il n’y a pas de suspension automatique.
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Seule la commission de surendettement peut demander le report de l’audience d’adjudication en saisissant le juge de l’exécution.
Si le juge estime que la demande repose sur des causes graves et justifiées, il peut reporter la vente et l’expulsion du propriétaire.
Confirmé par la Cour de cassation dans deux décisions : 7 janvier 2016 et 2019.
Importance d’agir rapidement
Il est fortement recommandé de déposer son dossier de surendettement dès réception du commandement de payer, car plus le temps passe, plus la fenêtre d’action se réduit.
Cas particuliers : indivision, communauté, démembrement
Bien en indivision
Si un seul indivisaire dépose une demande de surendettement, la saisie peut se poursuivre à l’égard de l’autre.
Cass. 3 sept. 2015 : la vente n’est pas arrêtée dans ce cas.
Régime de communauté
La Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée.
Cependant, selon un arrêt de la Cour d’appel de Riom du 17 juillet 2017, si un seul époux est déclaré recevable, alors :
La vente doit être suspendue, au visa de l’article L722-2 du Code de la consommation.
Bien démembré (usufruit / nue-propriété)
Il faut distinguer selon que la dette concerne ou non le bien saisi :
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Si la dette est liée au bien (ex : charges de copropriété) :
Le surendettement d’un seul ne suffit pas à suspendre la saisie.
Selon la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire, le non-surendetté doit payer pour l’autre. -
Si la dette est étrangère au bien :
La saisie ne semble pas envisageable, car la pleine propriété ne peut être vendue sans accord des deux.
Confirmé par un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation : la solidarité dans les règlements de copropriété est valable.
Rappel : FICP et conséquences
Lors du dépôt du dossier de surendettement, le débiteur est inscrit automatiquement au FICP
Ce Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers interdit de souscrire un nouveau crédit ou un rachat de crédit.
Mais cette contrainte peut être un moindre mal pour sauver sa résidence principale.
Un dossier de surendettement peut suspendre une saisie immobilière, mais uniquement sous conditions. Chaque étape doit être anticipée, car un dépôt tardif peut faire perdre au débiteur toute possibilité de conserver son bien. L’assistance d’un avocat ou d’un professionnel de l’endettement est fortement conseillée.