En matière de saisie immobilière, la surenchère remet en cause la vente initialement prononcée et peut provoquer une nouvelle adjudication. Mais quels sont les effets réels de cette surenchère ? Quelle est la situation juridique du débiteur entre les deux ventes ? Et que se passe-t-il en cas de contestation de la surenchère ? Voici un décryptage fondé sur les textes et la jurisprudence.
La surenchère a pour effet de remettre en question la vente sur adjudication et d’en provoquer une nouvelle.
L’adjudication entraîne le transfert de la propriété du bien saisi au profit de l’adjudicataire.
Ce transfert intervient à la date du jugement d’adjudication, dans les rapports entre l’adjudicataire et le débiteur.
À l’égard des tiers, le transfert de propriété intervient au moment de la publication de ce jugement.
Mais que se passe-t-il en cas de surenchère ?
La surenchère, et plus précisément la déclaration de surenchère, entraîne la résolution rétroactive de la vente, c’est ce qu’affirme une jurisprudence constante (1).
Dans l’hypothèse où le débiteur saisi a vu son bien immobilier vendu lors d’une audience d’adjudication, il lui reste donc encore une dernière chance de le récupérer.
Effets de la surenchère pour le débiteur
Durant la période qui sépare les deux adjudications, le saisi redevient propriétaire du bien.
À ce titre, il est encore temps pour lui de régler la totalité de sa dette (principal, intérêts, frais et émoluments).
Pour ce faire, il doit obtenir l’accord du créancier poursuivant et de tous les créanciers inscrits, car ils peuvent se subroger au créancier poursuivant (2).
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie.
Prenons l’exemple d’un débiteur chronique dans une copropriété : le syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, peut avoir intérêt à se séparer d’un copropriétaire défaillant et donc refuser l’accord.
Un délai supplémentaire pour le débiteur
Le débiteur saisi peut paraître insolvable, mais la fenêtre temporelle offerte par la surenchère peut lui permettre un retour à meilleure fortune, lui permettant de solder sa dette.
Dans la majorité des cas, cette dette est inférieure au montant du prix d’adjudication.
La date de l’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution à une date comprise dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère (3), et dans les faits, ce délai est plus souvent de 4 mois.
Qui peut former surenchère ?
Le débiteur ne peut former surenchère, pour deux raisons :
Il est en principe insolvable (4)
Il est tenu à une garantie d’éviction à l’égard de l’adjudicataire
La constitution d’une société civile immobilière par le débiteur dans le but de surenchérir a été jugée comme une interposition de personnes et sanctionnée (5).
Conséquences patrimoniales de la surenchère
Le saisi, redevenant propriétaire pendant l’intervalle, en recueille les fruits et supporte les risques.
La Cour de cassation l’a affirmé :
« Le surenchérisseur ne devient propriétaire du bien que par l’effet de l’adjudication sur surenchère », de sorte que, « jusqu’à cette date, l’immeuble demeure au risque du saisi » (6)
Même si cet arrêt visait l’ancien article 708 du Code de procédure civile, la solution reste applicable dans le cadre du CPCE.
Confirmation par l’arrêt du 4 mars 2014
Cass. com., 4 mars 2014, n° 13-10534 et 13-17216 (7)
La Cour affirme que :
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L’adjudication emporte transfert de propriété
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Mais l’exercice d’une surenchère emporte anéantissement rétroactif de l’adjudication
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L’immeuble est réputé être resté dans le patrimoine du débiteur saisi jusqu’à la nouvelle adjudication
Que se passe-t-il si la surenchère est contestée ?
La validité de la surenchère peut être contestée dans les 15 jours de sa dénonciation, pour différents motifs (8), par exemple :
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Surenchère déclarée par une société en cours de formation
La Cour d’appel de Paris a jugé que :
Seule une surenchère régulièrement formée a pour effet d’anéantir le jugement d’adjudication
CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 3 nov. 2016 (9)
Impact d’une contestation sur le droit de propriété
Si la surenchère est contestée, le bien reste dans le patrimoine de l’adjudicataire, tant que la validité de la surenchère n’est pas reconnue.
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L’audience d’incident se tient avant l’audience de vente sur surenchère.
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Si le juge fait droit à la contestation, il n’y aura pas de nouvelle vente.
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Le surenchérisseur peut faire appel de cette décision.
Si la surenchère est jugée valable, le débiteur qui solde sa dette avant la nouvelle adjudication redevient propriétaire.
Mais si la surenchère est jugée irrégulière, le débiteur ne récupère pas le bien, même s’il a payé l’intégralité de sa dette.
Références juridiques et jurisprudentielles
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Civ. 7 déc. 1869, DP 1869. 1. 31, S. 1869. 1. 121
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Article R322-27 CPCE
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Article R322-53 du CPCE
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V. Civ. 2e, 20 mars 1989, D. 1989. IR 116
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Civ. 2e, 3 mai 2007, n° 06-11.798
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Civ. 2e, 17 nov. 2011, n° 10-20.957
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Cass. com., 4 mars 2014, n° 13-10534 et 13-17216
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Article R322-52 CPCE
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CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 3 nov. 2016
La surenchère en saisie immobilière n’est pas une simple enchère supplémentaire : elle résout rétroactivement la vente initiale et redonne temporairement la propriété au débiteur, sauf contestation. Cette phase, cruciale, nécessite l’assistance d’un avocat rompu aux procédures d’exécution.