Depuis la loi ELAN, le formalisme des ventes aux enchères immobilières s’est renforcé, notamment pour lutter contre les marchands de sommeil. La remise d’une attestation de non-condamnation est désormais obligatoire pour les biens à usage d’habitation. Mais quand et comment cette attestation doit-elle être produite en cas de surenchère ? La jurisprudence et les recommandations du TJ de Paris apportent des éléments de réponse.
Explications sur la remise de l’attestation de non-condamnation nécessaire à la surenchère
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle peine complémentaire à plusieurs délits afin de lutter contre les “marchands de sommeil”.
Elle avait pour but d’interdire à certaines personnes condamnées d’acheter ou d’être usufruitières de biens immobiliers à usage d’habitation ou d’établissements recevant du public à usage d’hébergement, et ce, pendant dix ans.
Le décret n°2019-488 du 22 mai 2019 a mis en place un dispositif de contrôle pour toute personne se portant enchérisseur.
Remise d’une attestation
L’article R322-41-1 du CPCE prévoit que l’enchérisseur doit remettre à l’avocat désigné :
« une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. »
Cette attestation est requise pour les enchères portant sur un immeuble à usage d’habitation ou un fonds de commerce recevant du public à usage d’hébergement.
Transmission de l’attestation
L’article R322-46 du CPCE précise qu’avant l’issue de l’audience, l’avocat du dernier enchérisseur :
déclare l’identité de son mandant au greffier
remet l’attestation mentionnée à l’article R322-41-1
Mais qu’en est-il en cas de surenchère ?
Le législateur n’a pas prévu explicitement le moment de la remise de l’attestation dans ce cas particulier.
Cependant, le JEX de Paris s’est prononcé sur la question.
En l’espèce, le surenchérisseur personne physique n’avait pas produit, lors de l’audience de vente sur surenchère, l’attestation requise.
Le Juge de l’exécution du TJ de Paris, dans une décision du 3 septembre 2020, a prononcé la nullité de la surenchère (TJ Paris, JEX 3/09/2020).
Conséquences de la nullité
Ayant prononcé la nullité de la surenchère, le juge a tiré les conséquences suivantes :
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Les adjudicataires initiaux ont été déclarés adjudicataires définitifs, au prix de l’adjudication initiale
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Le surenchérisseur a été condamné aux frais de la surenchère
Article R322-72 CPCE :
« L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. »
Dans le cas d’une adjudication classique, le bien serait remis immédiatement aux enchères.
Recommandation de la vice-présidence du TJ de Paris (2021)
Une note de la vice-présidente du TJ de Paris réaffirme cette exigence.
Elle recommande que l’avocat du surenchérisseur dépose l’attestation de non-condamnation en même temps que la déclaration de surenchère.
Il s’agit d’une recommandation, mais qui s’aligne sur la pratique validée par le JEX.
Une remise tardive est-elle recevable ?
Ne doit-on pas en déduire que la nullité est encourue dès lors que l’attestation n’est pas jointe à la déclaration de surenchère ?
Permettre de remettre cette attestation jusqu’à l’audience de surenchère reviendrait à laisser au surenchérisseur la liberté de changer d’avis pendant deux à quatre mois.
Une procédure formelle et rigoureuse
La décision du JEX de Paris et la recommandation de 2021 rappellent que la procédure de vente aux enchères immobilières est formelle et strictement réglementée.
À l’avocat du surenchérisseur ou de l’adjudicataire de faire preuve de vigilance, car sa responsabilité professionnelle pourrait être engagée en cas de carence.
En matière de surenchère, l’attestation de non-condamnation n’est pas une simple formalité. Sa non-remise dans les délais adéquats peut entraîner la nullité de la surenchère. Pour éviter tout vice de procédure, il est essentiel que les avocats respectent les règles et anticipent ces exigences dès le dépôt de la déclaration.