La sous-location à Paris est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions de l’ordonnance ALUR. Depuis 2025, des règles renforcées s’appliquent (durée, autorisation, sanctions). Cet article détaille les conditions légales et les conséquences en cas de non‑conformité.
Sous-location à Paris d’un bail d’habitation nu ou meublé par un locataire : conditions et sanctions
À partir du 1er janvier 2025, louer sa résidence principale en meublé touristique sera limité à 90 jours par an, au lieu des 120 jours autorisés jusqu’à présent. Paris avait jusqu’ici le plafond de location le plus élevé d’Europe.
1. Principes généraux de la sous-location à Paris
La sous-location d’un logement d’habitation (nu ou meublé) à Paris est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989, applicable à la résidence principale du locataire, et par des dispositions spécifiques du Code civil pour les autres cas. Si, en droit commun, au terme de l’article 1717 du code civil, la sous-location est en principe libre, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs la soumet à l’accord écrit du bailleur, cette règle étant applicable non seulement aux baux sur des locaux nus, mais également depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 aux meublés qui constituent la résidence principale du preneur. Faute d’avoir obtenu l’accord préalable de son propriétaire, l’hôte « Airbnb » commet donc incontestablement un manquement à ses obligations contractuelles, quelle que soit la qualification du sous-contrat.
La sous-location, même de courte durée (inférieure à 90 jours), est donc interdite sans l’accord exprès et écrit du bailleur, que le logement soit loué nu ou meublé, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Le bailleur qui ne s’y oppose pas expressément ne peut être réputé y avoir souscrit.
2. Conditions de validité de la sous-location
- Accord écrit du bailleur : Le locataire doit obtenir l’autorisation écrite du bailleur pour sous-louer, qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé.
- Information du bailleur sur les conditions : Le locataire doit informer le bailleur des conditions de la sous-location, notamment le montant du loyer.
- Respect du plafond de loyer : Le loyer de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal au bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
3. Réglementation particulière à Paris pour la location de courte durée
À Paris, louer un local d’habitation (meublé ou nu) de façon répétée à une clientèle de passage constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable (CCH, art. L 631-7) (« dans les communes de plus de 200 000 habitants…, “le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage” »). Ces locations sont considérées comme destinées à un usage hôtelier et non plus d’habitation. Elles requièrent un changement d’usage du logement, lequel suppose une autorisation préalable de l’administration.
Exception pour la résidence principale : Si le logement est la résidence principale du loueur (occupé plus de 8 mois par an), l’autorisation de changement d’usage n’est pas requise pour des locations de courte durée dans la limite de 90 jours par an, depuis le 1er janvier 2025. La résidence principale s’entend comme le lieu où l’occupant a son logement pendant plus de huit mois de l’année. C’est dire que, a contrario, en cas de location de courte durée de la résidence principale, l’autorisation préalable de changement d’usage ne s’impose pas à condition que le logement n’est pas loué plus de trois mois dans l’année. Même dans la limite de 90 jours, il faut s’être immatriculé et avoir rempli une déclaration en ligne.
4. Sanctions en cas de sous-location irrégulière
Sanctions civiles
- Résiliation du bail : Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations.
- Restitution des sous-loyers : Le bailleur peut obtenir la restitution des sommes perçues au titre des sous-loyers (Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-20.727,…).
Sanctions pénales
La mise à disposition d’un logement sans autorisation du propriétaire ou du titulaire du droit d’usage peut être sanctionnée pénalement (3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende) sur le fondement de l’article 313‑6‑1 du code pénal : « le fait de mettre à disposition d’un tiers… ». Ce texte permet de punir sévèrement les trafiquants qui organisent ces squats et devrait faire diminuer les occupations illicites de logements.
Sanctions administratives
- Amende pour défaut de respect de la réglementation sur le changement d’usage : En cas de sous-location touristique à Paris sans autorisation (hors résidence principale), amende civile jusqu’à 100 000 € par logement (CCH art. L 651‑2). Le non-respect de ces obligations est sanctionné d’une amende de 50 000 € par logement et d’un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé par le tribunal. Passé ce délai, une astreinte maximale de 1 000 € par jour et par mètre carré peut être prononcée (CCH art. L 651‑2).
- Amende pour absence d’enregistrement : À Paris, l’absence d’enregistrement de la location meublée de courte durée de la résidence principale est également sanctionnée administrativement.
En Conclusion
À Paris, la sous-location d’un logement d’habitation, nu ou meublé, même pour moins de 90 jours, n’est licite que si le locataire a obtenu l’autorisation écrite du bailleur. Si le logement n’est pas la résidence principale du locataire, une autorisation de changement d’usage est aussi requise, à la charge du propriétaire. Le non-respect de ces règles expose le locataire et/ou le bailleur à des sanctions civiles (résiliation, restitution des sous-loyers), administratives (amende jusqu’à 100 000 €) et parfois même pénales.