Dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaires, les droits de mutation et le taux d’intérêt légal constituent deux paramètres essentiels pour l’adjudicataire. Ce guide juridique détaille avec précision les obligations applicables selon le Code des procédures civiles d’exécution.
La saisie immobilière est une procédure d’exécution forcée qui aboutit à la vente d’un bien immobilier afin de permettre le paiement des créanciers. Lors de cette vente, des règles spécifiques s’appliquent, notamment en ce qui concerne les droits de mutation et le taux d’intérêt légal. Ces deux éléments jouent un rôle déterminant dans le coût global de l’opération et dans les obligations de l’adjudicataire.
1. Les droits de mutation lors de la vente sur saisie immobilière
A. Définition et nature
Les droits de mutation sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales à l’occasion du transfert de propriété d’un bien immobilier. Dans le cadre d’une vente sur saisie immobilière, ces droits sont dus par l’adjudicataire, en sus du prix de vente.
« Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés, par priorité en sus du prix, par l’adjudicataire. Le greffe doit recevoir justificatif de leur paiement avant l’expiration du délai de 2 mois à compter de la date d’adjudication, à peine de réitération des enchères art. R. 322-58 du CPCE. »
« Dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive ( art. R 322-56 ), le prix d’adjudication doit être versé par l’adjudicataire sur un compte séquestre ou consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations, les frais de la vente (frais taxés de poursuite, le cas échéant frais taxés de surenchère et droits de mutation) étant payés par lui par priorité en sus du prix et sans possibilité d’aménagement ( art. L 322-9, al. 1 et R 322-58 ). »
B. Modalités de paiement
L’adjudicataire doit payer les droits de mutation dans un délai strict de deux mois à compter de l’adjudication définitive, sous peine de sanctions (réitération des enchères).
« Le greffe doit recevoir justificatif de leur paiement avant l’expiration du délai de 2 mois à compter de la date d’adjudication, à peine de réitération des enchères art. R. 322-58 CPCE. »
« Le code n’impose pas directement un délai de paiement pour les frais et, désormais, les droits de mutation, mais pour s’assurer que le paiement a bien été effectué, l’article R. 322-58 du CPCE prévoit que le justificatif du paiement de ces frais et des droits de mutation devra être fourni au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive à peine de réitération des enchères. »
Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus par l’État, le Département et la Commune concernés :
-
Une taxe départementale au taux de 4,5 %.
-
Une taxe communale au taux de 1,20 %.
-
Une taxe nationale au profit de l’État égale à 2,37 % du montant du droit départemental.
Les droits de mutation atteignent donc 5,80 % du prix de vente.
Les acquisitions d’immeubles, dans le cadre des activités immobilières de marchand de biens, peuvent néanmoins bénéficier d’un régime de faveur et supporter un droit au taux réduit de 0,715 %.
2. Le taux d’intérêt légal applicable en cas de retard de paiement
A. Principe
Le taux d’intérêt légal s’applique lorsque l’adjudicataire ne règle pas dans les délais le prix d’adjudication. À l’expiration du délai de deux mois, le prix de vente est automatiquement augmenté des intérêts au taux légal jusqu’à paiement complet.
« Passé le délai de deux mois dans lequel doit intervenir le paiement, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation ( art. R 322-56 du CPCE). »
B. Majoration du taux d’intérêt légal
En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice (ce qui est le cas du jugement d’adjudication), le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision est devenue exécutoire. Depuis le 1er janvier 2007, cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication, 4 mois après son prononcé ( C.mon. fin., art. L. 313-3).
Selon l’article L. 313-3 C. mon. fin., en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. L’ordonnance du 21 avril 2006 a complété cet article afin que cet effet soit attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé. Toutefois, le JEX pourra toujours, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant. »
C. Pouvoir modérateur du juge
Le juge de l’exécution (JEX) peut, à la demande du débiteur ou du créancier, exonérer l’adjudicataire défaillant de la majoration du taux d’intérêt légal ou en réduire le montant, en considération de sa situation personnelle.
« L’art. L. 313-3, al. 2 du Code monétaire et financier permet au JEX d’exonérer ou de réduire le montant de la majoration du taux de l’intérêt légal à laquelle le débiteur est tenu en vertu du premier alinéa de cet article, sans distinguer selon que les intérêts sont dus pour la période antérieure ou postérieure à la décision de ce juge: Civ. 2e, 6 juin 2013, n° 12-20.129, P II, n° 112. »
L’alinéa 2 de ce texte souligne que « toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant ». »
3. Sanctions en cas de non-respect des obligations de paiement
A. Réitération des enchères
Si l’adjudicataire ne paie pas le prix, les frais ou les droits de mutation dans les délais, le bien peut être remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée (art. R. 322-66 du CPCE).
« Le greffe doit recevoir justificatif de leur paiement avant l’expiration du délai de 2 mois à compter de la date d’adjudication, à peine de réitération des enchères art. R. 322-58 du CPCE. »
B. Intérêts dus en cas de remise en vente
En cas de réitération des enchères, l’adjudicataire défaillant demeure redevable des intérêts au taux légal sur le prix qu’il avait enchéri, jusqu’à la nouvelle vente.
Selon l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.
L’arrêté du 17 décembre 2024 fixe les taux d’intérêt légal pour le premier semestre 2025 à :
7,21 % pour les créances des particuliers n’agissant pas pour des besoins professionnels,
3,71 % pour les autres cas.
La saisie immobilière implique pour l’adjudicataire le paiement, dans un délai strict de deux mois, du prix d’adjudication ainsi que des frais et droits de mutation. En cas de retard, le prix est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal, ce taux étant majoré de cinq points à l’issue d’un certain délai. À défaut de paiement, la sanction principale est la réitération des enchères, avec maintien de la dette d’intérêts pour l’adjudicataire défaillant. Le juge de l’exécution dispose toutefois d’un pouvoir d’appréciation pour moduler la sanction liée à la majoration du taux d’intérêt légal, en tenant compte de la situation de l’adjudicataire.