La répartition des charges de copropriété est souvent source de conflits, notamment lorsque le règlement est ancien. Cet article vous aide à comprendre la différence entre charges générales et spéciales, les conséquences pratiques d’un RCP antérieur à la loi de 1965, et les options pour le modifier en assemblée ou par voie judiciaire.
1. Distinction entre charges générales et charges spéciales
La loi du 10 juillet 1965 distingue clairement deux catégories de charges en copropriété :
Les charges générales sont celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, réparties à proportion des valeurs relatives des parties privatives de chaque lot. Elles sont fixées pour chaque lot par le règlement de copropriété, selon les critères de l’article 5 de la loi, soit proportionnellement aux valeurs des parties privatives.
Les charges spéciales sont celles entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties selon l’utilité objective que ces services ou équipements présentent pour chaque lot.
Les charges de parking sont souvent considérées comme des charges spéciales si le parking n’a d’utilité que pour certains lots.
Toutefois, c’est le règlement de copropriété (RCP) qui fait foi :
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Si le RCP prévoit expressément que les charges de parking sont spéciales, cette stipulation s’applique.
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Si le RCP les intègre aux charges générales, cette répartition s’applique tant qu’elle n’a pas été modifiée ou déclarée non écrite.
Références jurisprudentielles :
Cass. 3e civ. 4-1-1991 n° 89-15.602 ;
Cass. 3e civ. 6-3-1991 n° 89-17.050 ;
Cass. 3e civ. 27-11-1991 n° 90-12.289.
2. RCP antérieur à la loi de 1965 : possibilité de modification
Lorsque le RCP est antérieur à la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence et la loi permettent, sous conditions, de l’adapter pour respecter les critères légaux (utilité / proportionnalité) définis par l’article 10.
Modification à la majorité de l’article 24 :
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Valable si la clause de répartition ne respecte pas les principes d’ordre public (ex. pas de distinction charges générales / spéciales).
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Exemples jurisprudentiels :
Cass. 3e civ. 23-5-2012 n° 10-28.619 (charges ascenseur),
Cass. 3e civ. 8-4-2014 n° 13-11.633.
Unanimité nécessaire :
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En principe requise si la modification porte atteinte aux droits de propriété.
Une clause du RCP qui prévoit une majorité spéciale (double majorité) ne peut déroger aux règles d’ordre public si la répartition est contraire à la loi (Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-24.793).
3. Procédure de modification du règlement de copropriété
a) Par action en justice
Tout copropriétaire ou le syndicat peut demander au juge :
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De déclarer non écrite une clause irrégulière,
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De fixer une nouvelle répartition conforme à la loi.
b) Par vote en assemblée générale
Les modalités dépendent de l’objet de la modification :
| Objet de la modification | Majorité requise |
|---|---|
| Mise en conformité avec la loi de 1965 | Article 24 (majorité simple) |
| Refonte globale du RCP (même si partielle) | Article 26 (double majorité) |
| Atteinte aux droits sur parties privatives | Unanimité |
Conseil : faire inscrire à l’AG une mise en conformité du RCP sur les charges de parking, en précisant les bases légales.
4. Conséquences juridiques de la décision
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La décision de réputer non écrite une clause prend effet pour l’avenir uniquement.
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Les charges antérieures restent dues selon l’ancienne répartition.
Une fois la décision judiciaire définitive ou la résolution votée, le syndic doit :
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Mettre à jour le règlement de copropriété,
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Publier la modification au service de la publicité foncière
(art. 13 Loi du 10-7-1965).
Cette formalité est obligatoire mais n’exige pas un second vote, puisque le juge s’est substitué à l’assemblée.
Conclusion
Une répartition conforme aux articles 5 et 10 de la loi de 1965 protège les copropriétaires contre les abus. La mise en conformité du règlement de copropriété peut être adoptée à la majorité simple si elle vise uniquement les charges. En cas d’opposition ou d’inaction, le tribunal peut être saisi. L’intervention du syndic est essentielle pour assurer la régularisation et la publicité foncière.