Vous êtes propriétaire, locataire ou investisseur immobilier ? Découvrez pourquoi la forme du bail (authentique ou sous seing privé) et sa date certaine sont essentielles pour sécuriser vos droits en cas de vente du bien. Cet article vous donne les clés pour comprendre ces notions juridiques fondamentales.
Bail authentique ou ayant date certaine : définitions et implications
1. Définition du bail authentique
Un bail authentique est un contrat de location rédigé et reçu par un officier public, généralement un notaire, dans le respect des solennités requises par la loi. Le recours à l’acte authentique offre plusieurs avantages :
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La date portée dans l’acte fait foi jusqu’à inscription de faux ;
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L’acte bénéficie d’une force probante renforcée (C. civ. art. 1371) ;
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Il permet, dans certains cas, la publication au service chargé de la publicité foncière, obligatoire pour les baux de plus de 12 ans.
Les baux de plus de douze ans, nécessairement passés en la forme authentique, ne sont toutefois opposables à l’acquéreur de l’immeuble que s’ils ont été publiés au service chargé de la publicité foncière (Décret 55-22 du 4-1-1955 art. 4 et 28, 1°-b). À défaut de publication, ces baux sont inopposables aux tiers pour la durée excédant les douze ans.
L’acte authentique :
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Confère une date certaine ;
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Vaut titre exécutoire, permettant des saisies sans passer par le juge ;
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Peut prévoir que les frais de recouvrement sont à la charge du locataire.
En résumé :
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L’acte authentique est rédigé par un notaire ;
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Il confère immédiatement une date certaine au bail ;
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Il a une force probante supérieure à l’acte sous signature privée ;
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Il est obligatoire pour les baux de plus de 12 ans.
2. Définition de la « date certaine » pour un bail
La date certaine désigne la date à partir de laquelle un acte sous signature privée devient opposable aux tiers, soit toute personne autre que les signataires. Elle vise à prévenir les fraudes telles que l’antidatation.
Selon l’article 1377 du Code civil, un acte sous signature privée acquiert date certaine :
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Du jour de son enregistrement ;
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Du jour de la mort d’un des signataires ;
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Du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.
Applications pratiques :
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Un bail signé entre particuliers n’est opposable aux tiers que s’il a acquis date certaine.
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La simple mention d’une date sur un bail ne suffit pas.
La date portée dans l’acte sous signature privée fait foi entre les parties (C. civ. art. 1372 et 1377), mais n’est pas opposable aux tiers.
3. Incidence de la date certaine ou de l’authenticité du bail pour l’opposabilité aux tiers
La règle vise à protéger l’acquéreur d’un immeuble.
Un bail sans date certaine ni authenticité n’est pas opposable à l’acquéreur, sauf s’il en a eu connaissance avant la vente.
Selon l’article 1743 du Code civil :
Le bail doit être authentique ou avoir date certaine pour être opposable à l’acquéreur.
Mais la jurisprudence admet que la connaissance par l’acquéreur suffit parfois à rendre le bail opposable, même sans date certaine, si cette connaissance est non équivoque et antérieure à la vente.
4. Cas particuliers : bail verbal et exceptions
En principe, l’exigence de date certaine s’applique aux actes écrits.
Mais la jurisprudence a admis qu’un bail verbal pouvait parfois être opposable, notamment :
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S’il est relaté dans un acte authentique ;
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Ou mentionné dans une ordonnance de référé.
En conclusion
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Le bail authentique protège le locataire en cas de vente : opposabilité immédiate.
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Un bail sous seing privé n’est opposable aux tiers que s’il a acquis date certaine.
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Sans date certaine, le locataire peut faire l’objet d’une demande d’expulsion par l’acquéreur.
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La mention dans un acte authentique ou la connaissance avérée par l’acquéreur peuvent compenser l’absence de date certaine.
Références juridiques essentielles
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Code civil, articles 1371, 1372, 1377, 1743
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Cass. 3e civ., 15 mars 2000, n° 367 PB
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Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.051 F-DM
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Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955
Pour toute question liée à la validité ou l’opposabilité d’un bail, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat compétent en droit immobilier.