1. Principes généraux
L’article L. 322-12 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en cas de défaut de consignation du prix et de paiement des frais, la vente sur adjudication est résolue de plein droit. L’adjudicataire défaillant reste alors tenu de la différence entre son enchère et le prix de revente si celui-ci est inférieur, sans pouvoir récupérer les sommes qu’il a déjà versées.
L’article R. 322-56 CPCE fixe un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive pour consigner le prix, sous peine d’intérêts au taux légal jusqu’à complet versement.
L’article R. 322-66 CPCE organise quant à lui la réitération des enchères, à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, lorsque l’adjudicataire n’a pas payé le prix, les frais taxés ou les droits de mutation.
Avant toute réitération, le greffe établit un certificat de défaillance, signifié avec sommation de payer sous 8 jours. Ce certificat peut être contesté devant le juge de l’exécution, sans appel possible (art. R. 322-68).
2. Ce qui déclenche chaque mécanisme
Réitération des enchères (art. R. 322-66 CPCE)
Elle intervient lorsque l’adjudicataire ne s’est pas exécuté dans les délais légaux (prix, frais, droits).
Après la signification du certificat de défaillance et l’expiration du délai de 8 jours, une nouvelle vente peut être demandée, « aux conditions de la première vente forcée ».
Résolution de plein droit (art. L. 322-12 CPCE)
La résolution n’est pas automatique à l’issue du délai de deux mois.
Elle n’est acquise qu’au jour où le juge statue, soit à l’occasion de la réitération, soit dans le cadre d’une action autonome en résolution (Civ. 2e, 1er oct. 2020, n° 19-12.830).
Conséquence directe : même après l’expiration du délai légal, l’adjudicataire peut encore consigner le prix. Le non-respect du délai n’entraîne donc pas la résolution immédiate, mais seulement la possibilité d’une réitération.
3. Effets sur la propriété et la situation des parties
Tant que la résolution n’est pas constatée par le juge, l’adjudicataire demeure propriétaire du bien.
Il doit donc être appelé à l’audience de réitération. À défaut, la décision rendue est entachée d’excès de pouvoir (Civ. 2e, 9 juin 2022, n° 20-21.352).
La résolution régulièrement constatée a un effet rétroactif :
• le saisi retrouve ses droits sur l’immeuble,
• l’adjudicataire défaillant peut faire l’objet d’une expulsion sur décision du JEX (Civ. 2e, 23 févr. 2017, n° 16-13.178).
4. Compétence du juge et voies procédurales
Le juge de l’exécution est compétent pour :
• constater la résolution de la vente pour défaut de consignation,
• en tirer les conséquences, notamment l’expulsion de l’adjudicataire.
La contestation du certificat préalable à la réitération est également de sa compétence. La décision n’est pas susceptible d’appel (art. R. 322-68 CPCE).
Une action principale en résolution peut être engagée lorsque la réitération n’est pas mise en œuvre.
Cette action relève des règles spéciales d’exécution forcée, à l’exclusion du droit commun de la vente (Civ. 2e, 11 juill. 2013, n° 12-13.737 ; Civ. 2e, 3 févr. 2022, n° 20-19.522).
5. Points d’attention pratiques
• Le dépassement du délai de deux mois n’entraîne pas automatiquement la résolution : l’adjudicataire peut encore consigner jusqu’au jour où le juge statue (Civ. 2e, 1er oct. 2020 ; 17 sept. 2020).
• L’adjudicataire doit impérativement être appelé à l’audience de réitération.
• L’action autonome en résolution reste ouverte même en l’absence de réitération.
• La réitération est un mécanisme procédural de revente, tandis que la résolution sanctionne la défaillance persistante de l’adjudicataire.
Conclusion
La réitération des enchères et la résolution de plein droit constituent deux mécanismes distincts mais complémentaires.
La première permet la revente du bien en cas de défaillance initiale de l’adjudicataire, tandis que la seconde n’intervient qu’une fois la défaillance constatée par le juge, l’adjudicataire demeurant propriétaire tant que la résolution n’a pas été prononcée.