Principe général
En procédure de saisie immobilière, le titre de vente peut être délivré sans paiement préalable du prix d’adjudication. L’adjudicataire doit uniquement justifier du paiement des frais taxés, dont la quittance est annexée au titre (C. pr. exéc., art. L. 322-11 ; R. 322-61 à R. 322-62).
En revanche, le défaut de consignation du prix ou le non-paiement des frais et droits de mutation expose à la réitération des enchères et, si le défaut persiste à la date où le juge statue, à la résolution de plein droit de la vente (C. pr. exéc., art. R. 322-56, R. 322-58, R. 322-66 ; L. 322-12).
Définition et contenu du titre de vente
Définition
Le titre de vente correspond à l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, suivie de la transcription du jugement d’adjudication (C. pr. exéc., art. R. 322-61).
Documents annexés
La quittance des frais taxés doit obligatoirement être annexée au titre.
Le paiement des droits d’enregistrement, bien qu’exigé par la procédure, n’a pas à être joint sous forme de quittance (C. pr. exéc., art. R. 322-62).
Informations d’identité
Si les renseignements d’identité nécessaires à la publicité foncière sont incomplets, l’avocat de l’adjudicataire les complète par déclaration dans les trois jours ouvrables suivant l’audience. Cette déclaration est annexée au titre (C. pr. exéc., art. R. 322-61, al. 2).
Délivrance par le greffe
Le greffe remet le titre de vente à l’adjudicataire et, sur demande, au créancier poursuivant, afin qu’il puisse publier le titre en cas de carence de l’adjudicataire (C. pr. exéc., art. R. 322-62).
Délivrance du titre de vente sans paiement du prix
Le texte prévoit que seule la justification du paiement des frais taxés conditionne la délivrance du titre (C. pr. exéc., art. L. 322-11 et R. 322-62).
Depuis 2009, le paiement des droits de mutation est exigé dans la procédure et leur non-paiement peut conduire à une réitération des enchères. Toutefois, aucune quittance des droits n’a à être annexée au titre (C. pr. exéc., art. R. 322-58 et R. 322-66).
Le greffe peut donc délivrer le titre sur justification des seuls frais taxés, même si le prix n’a pas encore été consigné.
Paiement du prix d’adjudication : délais et sanctions
Délais et intérêts
L’adjudicataire dispose de deux mois pour consigner le prix, à défaut de quoi des intérêts au taux légal s’appliquent de plein droit jusqu’au paiement complet (C. pr. exéc., art. R. 322-56).
Quatre mois après le jugement d’adjudication, ces intérêts sont majorés dans les conditions prévues à l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier (art. R. 322-72).
Réitération des enchères
Le défaut de consignation du prix ou le non-paiement des frais et droits peut entraîner la réitération des enchères (C. pr. exéc., art. R. 322-66).
Résolution de plein droit
La vente est résolue de plein droit si, au jour où le juge statue, ni le prix ni les frais n’ont été exécutés. La consignation tardive, même après expiration du délai initial, empêche la résolution (C. pr. exéc., art. L. 322-12 ; Cass. 2e civ., 17 sept. 2020 ; 1er oct. 2020 ; 3 févr. 2022 ; 2 févr. 2023).
Responsabilité financière de l’adjudicataire défaillant
L’adjudicataire supporte la différence entre son enchère et le prix de revente s’il est inférieur, demeure redevable des frais, et reste tenu des intérêts jusqu’à la nouvelle vente (C. pr. exéc., art. L. 322-12 ; R. 322-72).
Effets pratiques en cas d’absence de consignation du prix
Purge des inscriptions
La purge des sûretés intervient après consignation du prix et paiement des frais, à compter de la publication du titre de vente (C. pr. exéc., art. L. 322-14).
L’adjudicataire peut solliciter une ordonnance de radiation auprès du juge de l’exécution (art. R. 322-65).
Expulsion du saisi
Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion, mais l’exécution forcée ne peut débuter qu’après consignation du prix et paiement des frais, sauf stipulation contraire du cahier des conditions de vente (C. pr. exéc., art. L. 322-13 ; R. 322-64).
Actes de disposition
Tant que le prix n’est pas consigné, l’adjudicataire ne peut effectuer aucun acte de disposition sur le bien, sauf l’hypothèque destinée à financer l’acquisition (C. pr. exéc., art. L. 322-9).
Publication du titre de vente
La publication s’effectue au fichier immobilier selon les règles des ventes judiciaires, à l’initiative de l’acquéreur ou du créancier poursuivant (C. pr. exéc., art. R. 322-63).
Les avocats sont habilités à accomplir ces formalités pour les jugements d’adjudication (Décret n° 55-22, art. 32 ; C. civ., art. 710-1, al. final).
Une publication tardive pouvant avoir des conséquences importantes, le créancier poursuivant peut demander un exemplaire du titre pour procéder lui-même à la publication en cas de carence de l’adjudicataire (C. pr. exéc., art. R. 322-62 ; R. 322-63).