En matière de vente aux enchères immobilière, le droit de préemption urbain s’exerce selon des règles strictes. Qu’en est-il lorsqu’une surenchère a lieu après l’adjudication ? Voici ce que dit le droit et la jurisprudence sur les délais et formalités.
Principes généraux du droit de préemption en matière d’adjudication
En matière d’adjudication immobilière, le titulaire du droit de préemption urbain (la commune, en général) bénéficie d’un délai spécifique pour exercer ce droit. Ce délai est d’un mois (30 jours) à compter de la date de l’adjudication pour informer le greffier de sa décision de se substituer à l’adjudicataire, et ce, au prix de la dernière enchère ou de la surenchère.
La commune qui notifie, avant l’adjudication, son intention de préempter l’immeuble, sans en informer à nouveau le greffier postérieurement à l’adjudication et dans le délai légal, n’exerce pas valablement son droit de préemption (Cass. 3e civ., 25 juin 2014, n° 13-19.429, n° 840 FS – P + B).
Spécificités en cas de surenchère
Lorsque la première adjudication est suivie d’une surenchère, une nouvelle vente a lieu. Dans ce cas, le mécanisme du droit de préemption urbain se renouvelle et le délai d’un mois (30 jours) repart à compter de la nouvelle adjudication, à condition que le maire ait été informé formellement de la date de la vente sur surenchère :
En vertu de l’article R. 213-15 C. urb., le droit du titulaire s’exercera dans les mêmes conditions que lors de la première audience ayant donné lieu à surenchère : le greffier adressera la déclaration faisant connaître la date et les modalités de la vente sur surenchère au maire, trente jours au moins avant la date fixée pour la vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).
Le délai de trente jours, ouvert au titulaire du droit de préemption, court à nouveau à compter de l’adjudication sur surenchère (CE 29 déc. 1993, Lebouc, req. n° 112421).
La substitution ne pourra intervenir qu’au prix de la surenchère (C. urb., art. R. 213-15, al. 4).
La décision de se substituer à l’adjudicataire sera notifiée au greffe par LRAR.
Conséquences pratiques et conditions d’application
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Le délai d’un mois (30 jours) court à chaque nouvelle adjudication, y compris sur surenchère, sous réserve que la formalité d’information préalable ait bien été respectée par le greffe ou le notaire.
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Si la ville n’a pas été informée de la vente sur surenchère dans les règles prévues par l’article R. 213-15 du Code de l’urbanisme, le délai ne lui est pas opposable et le droit de préemption ne peut être éteint avant que cette information ne soit réalisée.
Conclusion
Le délai pour exercer le droit de préemption urbain par la ville est bien d’un mois (30 jours) à compter de la date de chaque adjudication, y compris en cas de surenchère immobilière, à condition que la commune ait été régulièrement informée de la date et des modalités de la vente sur surenchère. Ce délai repart donc intégralement à chaque nouvelle adjudication, conformément à l’article R. 213-15 du Code de l’urbanisme, à la jurisprudence et à la doctrine récente.
Sources citées :
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Droit et pratique des voies d’exécution – Les saisies immobilières, 2022, n° 1342.154, n° 1341.141
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Dictionnaire Permanent Recouvrement de créances, 1er juillet 2025, n° 223-224
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Actualité juridique Droit immobilier 1996